Kiinteistönvälittäjän välityspalkkio tarkoittaa sitä hintaa, jonka maksat kiinteistönvälittäjälle asunnon myymisestä. Välityspalkkio ei kuitenkaan ole ihan suoraviivainen ja tässä kirjoituksessa käymme läpi mitä kiinteistönvälittäjän palkkio yleensä sisältää, miten se määräytyy ja mitä kannattaa ottaa huomioon, kun vertaa välityspalkkioita.
Tavoitteenamme on antaa sinulle kattava ymmärrys välityspalkkioista, jotta voit tehdä tietoon perustuvan päätöksen asuntosi myynnissä.
Oletko valitsemassa kiinteistönvälittäjää? Autamme kilpailuttamaan kiinteistönvälittäjät maksutta ja ilman sitoumuksia. Kilpailuttamalla löydät sopivimman välittäjän ja säästät selvää rahaa. Voit myös kokeilla kiinteistönvälittäjien vertailua ja nähdä alueesi välittäjien hinnaston mukaiset palkkiotasot.
Välityspalkkio yleisesti
Jokainen välitysliike asettaa hinnaston parhaaksi näkemällään tavalla. Yleisin tapa hinnoitella kiinteistönvälittäjän työ on prosenttiosuus asunnon velattomasta hinnasta. Useimmin hinnat liikkuvat 2-5% välillä. Lisäksi kiinteistönvälittäjillä on tyypillisesti jonkinlainen minimipalkkio ja osa välittäjistä laskuttaa erikseen asiakirja-, markkinointi- ynnä muita kuluja.
On tärkeää huomata, että välityspalkkion suuruudessa voi olla huomattavia eroja eri välittäjien välillä. Siksi onkin suositeltavaa vertailla eri välittäjien palkkioita ja palveluita ennen päätöksen tekemistä.
Välitysliikkeillä on velvollisuus kertoa hinnoistaan nettisivuillaan hintamerkintäasetuksen perusteella. Välityspalkkio ilmoitetaan tyypillisesti sisältäen välityspalkkion arvonlisäveron.
Voit vertailla eri välitysliikkeiden palkkioita suoraan heidän sivuiltaan tai käyttämällä kehittämäämme kiinteistönvälittäjien välityspalkkiovertailua.
Prosenttiosuus tai kiinteä palkkio välityspalkkion perusteena
Vaikka kiinteistönvälittäjän palkkio onkin yleensä tietty prosentti asunnon hinnasta, se voi olla myös kiinteä euromääräinen summa. Esimerkiksi Myyntiturvalla on kiinteät hinnat, jotka perustuvat asunnon kokoon (yksiö: 2480€, kaksio: 3720€ jne). Kiinteä palkkio voi olla houkutteleva vaihtoehto, jos haluat tietää tarkan summan etukäteen. Toisaalta prosenttiperusteinen palkkio voi motivoida välittäjää saamaan asunnollesi korkeamman myyntihinnan. Harkitse omaa tilannettasi ja asuntoasi valitessasi näiden välillä.
Yksi kiinteän välityspalkkion huono puoli on myös se, että välittäjä ei itse hyödy siitä, että saa nostettua hyvällä myyntityöllä asunnon hintaa korkeammaksi.
Sama vai muuttuva prosentti välityspalkkion perusteena
Prosenttiperusteiset palkkiot ovat yleensä kiinteitä, esimerkiksi 3,5% koko velattomasta hinnasta. Näin ei kuitenkaan tarvitse olla, vaan palkkiot voivat olla myös sidottuja tiettyyn hintatasoon. Esimerkiksi rahasivusto Talousviisas raportoi kuinka heidän kirjoittajansa rakensi hinnoittelumallin, jossa välityspalkkio oli 2% tiettyyn hintatasoon asti ja 10% tavoitehinnan ylittävältä osalta. Tällainen porrastettu malli voi kannustaa välittäjää saamaan asunnollesi mahdollisimman korkean hinnan. Toisaalta se voi myös johtaa siihen, että välittäjä keskittyy liikaa hinnan nostamiseen muiden tärkeiden tekijöiden kustannuksella. Harkitse tarkkaan, sopiiko tällainen malli sinun tilanteeseesi.
Muuttuvat välityspalkkiot sopivat lähinnä heille, joilla on hyvä tieto käyvistä hintatasoista ja jotka jaksavat laskea hinnoittelumallin huolella auki. Muuten monimutkainen malli voi käydä kalliiksi.
Vaikka osa välittäjistä mielellään neuvottelee erilaisista hinnoittelumalleista ja bonusmalleista, kaikki eivät välttämättä halua tai saa hinnoitella palveluitaan kovin monimutkaisella tavalla. Tyypillisesti yrittäjänä toimivalla välittäjällä on työntekijänä työskentelevää välittäjää suuremmat vapaudet hinnoittelun suhteen.
Välityspalkkio velattomasta hinnasta tai myyntihinnasta
Välittäjät ilmoittavat välityspalkkioprosenttinsa lisäksi mistä hinnasta palkkio lasketaan. Olemme keränneet tietoa palkkiotasoista vuosien ajan ja keräämiemme tilastojen mukaan lähes kaikki välittäjät laskevat välityspalkkion asunnon velattomasta hinnasta. Velaton hinta tarkoittaa asunnon myyntihinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden summaa. On tärkeää ymmärtää tämä ero, sillä se voi vaikuttaa merkittävästi maksettavan välityspalkkion suuruuteen.
Esimerkiksi jos asunnon myyntihinta on 200 000 euroa ja yhtiölainaosuus 50 000 euroa, velaton hinta on 250 000 euroa. Jos välityspalkkio on 3%, se lasketaan 250 000 eurosta, ei 200 000 eurosta.
Mikäli myytävässä asunnossa on velkaa, ero voi olla suuri. Esimerkiksi uudiskohteita myydään niin, että ostaja maksaa vain 30% asunnon kokonaishinnasta ja loput tulee asunnon mukana yhtiövelkana. Tällöin ero velattomaan ja myyntihintaan perustuvien välityspalkkioiden välillä olisi yli kolminkertainen.
Voit tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta, onko asunnollasi velkaa vai ei. Jos velkaa on, se liittyy yleensä johonkin taloyhtiön teettämään remonttiin, kuten putki- tai julkisivuremonttiin, ellei kyseessä ole yhtiövelkaisena myyty uudiskohde.
Vähimmäispalkkio
Jos kahlaat läpi kiinteistönvälittäjien hinnastoja, huomaat, että lähes kaikilla välittäjillä on jonkinlainen vähimmäispalkkio. Tilastojemme perusteella vähimmäispalkkion taso vaihtelee yleensä 2000-5000 euron välillä, vaikka poikkeuksiakin on.
Vähimmäispalkkio on välittäjän keino varmistaa, että hän saa kohtuullisen korvauksen työstään myös pienempien tai vaikeammin myytävien asuntojen kohdalla. Tämä on erityisen tärkeää huomioida, jos olet myymässä pientä tai edullista asuntoa. Esimerkiksi jos asuntosi arvo on 100 000 euroa ja välityspalkkio on 3% mutta vähimmäispalkkio 4000 euroa, maksat vähimmäispalkkion 4000 euroa etkä 3000 euroa (3% 100 000 eurosta).
Kiinteistönvälittäjän näkökulmasta vähimmäispalkkio käy järkeen. Välittäjällä on liuta tehtäviä, jotka hänen pitää lain ja hyvän välitystavan mukaan tehdä. Nämä tehtävät vievät saman ajan 20 000 euroa maksavalle yksiölle ja 200 000 euroa maksavalle yksiölle. Niinpä välittäjän vähimmäishinta tarkoittaa, että hänen kannattaa ottaa myytäväkseen myös edullisia asuntoja.
Vähimmäispalkkiot ovat usein eri asunto-osakkeille ja kiinteistöille. Tästä erosta lisää seuraavaksi.
Eri välityspalkkiot asunto-osakkeille ja kiinteistöille
Osa välittäjistä hinnoittelee asunto-osakkeen ja kiinteistön myynnin samalla tavalla ja osa hinnoittelee ne erikseen. Mikäli välitysliikkeellä on eri hinnat asunto-osakkeen ja kiinteistön myymiselle, kiinteistö on yleensä jonkin verran asunto-osaketta kalliimpi kaupattava. Tämä johtuu siitä, että kiinteistön myyntiin liittyy enemmän paperitöitä ja vastuita.
Esimerkiksi kiinteistön kaupassa tarvitaan lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote, joita asunto-osakkeen kaupassa ei tarvita. Lisäksi kiinteistön kauppa vaatii aina kaupanvahvistajan läsnäoloa. Nämä lisätyöt ja -vastuut heijastuvat usein korkeampana välityspalkkiona. Jos olet myymässä kiinteistöä, varaudu siis mahdollisesti korkeampaan välityspalkkioon.
Myös lain silmissä asunto-osake ja kiinteistö ovat erilasta kauppatavaraa: niihin liittyy erilaisia velvollisuuksia ja tehtäviä kiinteistönvälittäjälle ja niillä on jopa erilainen varainsiirtovero.
Yksinkertaistaen suurin osa kerros- ja rivitaloasunnoista on asunto-osakkeita, kun taas valtaosa omakotitaloista on kiinteistöjä.
Asiakirjakulut ja muut kulut eivät aina kuulu välityspalkkioon
Kiinteistönvälittäjän toimeksiantoon kuuluu paljon sellaisia toimenpiteitä, jotka aiheuttavat kiinteistönvälittäjälle itselleen tai hänen edustamalleen välitysliikkeelle kuluja. On tärkeää ymmärtää, että välityspalkkio ei ole pelkkää voittoa välittäjälle, vaan sillä katetaan monia asunnon myyntiin liittyviä kuluja. Näitä ovat mm.
- Taloyhtiön dokumenttien tilaaminen isännöitsijältä
- Asunnon valokuvaus
- Asunnon stailaus
- Asunnon markkinointi Etuovessa ja Oikotiellä
- Kauppakirjan laatiminen
- Sähköisen allekirjoituspalvelun käyttö tarjousprosessissa
Nämä kulut voivat joko kuulua välityspalkkioon tai ne voidaan veloittaa erikseen. Kysy siis välittäjältä mitkä kulut kuuluvat palkkioon ja mitkä kulut laskutetaan erikseen palkkion päälle.
On tärkeää, että pyydät välittäjältä tarkan erittelyn siitä, mitä välityspalkkio kattaa ja mistä mahdollisesti veloitetaan erikseen. Näin vältyt yllätyksiltä ja pystyt vertailemaan eri välittäjien tarjouksia tasapuolisesti. Muista, että halvimman välityspalkkion tarjoava välittäjä ei välttämättä ole kokonaisuudessaan edullisin vaihtoehto, jos hän veloittaa erikseen monista palveluista, jotka toisella välittäjällä kuuluvat kokonaispalkkioon.
Maksaako ostaja vai myyjä välityspalkkion?
Tapauksesta riippuen välityspalkkion maksajana voi olla ostaja tai myyjä. Yleisesti ottaen välityspalkkion maksaa se henkilö, joka on tehnyt kiinteistönvälittäjälle osto- tai myyntitoimeksiannon. Tämä on tärkeä ymmärtää, sillä se vaikuttaa siihen, kenen vastuulla välityspalkkio on.
Tyypillisesti asunnon myyjä tekee myyntitoimeksiannon välittäjän kanssa ja on siten vastuussa välityspalkkion maksamisesta. Tämä palkkio maksetaan yleensä asunnon myynnistä saaduista varoista. On kuitenkin hyvä tietää, että joissakin tapauksissa ostaja voi olla välityspalkkion maksaja, esimerkiksi jos hän on tehnyt ostotoimeksiannon välittäjän kanssa löytääkseen juuri hänelle sopivan asunnon.
Tyypillisin tapaus on siis se, että myyjä tekee kiinteistönvälittäjälle myyntitoimeksiannon ja silloin myyjä myös maksaa välittäjän välityspalkkion. Tämä on yleinen käytäntö, koska myyjä on se, joka hyötyy välittäjän palveluista asunnon myynnissä. Välityspalkkio vähennetään yleensä asunnon myyntihinnasta ennen kuin myyjä saa osuutensa.
On kuitenkin hyvä muistaa, että vaikka myyjä maksaa välityspalkkion, se usein heijastuu asunnon pyyntihintaan. Näin ollen ostaja epäsuorasti osallistuu välityspalkkion maksamiseen korkeamman ostohinnan muodossa. Tämä on yksi syy siihen, miksi välityspalkkion suuruus ja sisältö ovat tärkeitä myös ostajan näkökulmasta.
Jos asuntokauppa perustuu ostajan tekemään ostotoimeksiantoon, ostaja maksaa kiinteistönvälittäjän palkkion. Tämä on harvinaisempi tilanne, mutta se voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun ostaja haluaa löytää tietynlaisen asunnon tietyltä alueelta ja palkkaa välittäjän etsimään sopivaa kohdetta.
Ostotoimeksiannossa välittäjä toimii ostajan edustajana ja pyrkii löytämään tälle sopivan asunnon mahdollisimman edullisesti. Tällöin ostaja maksaa välityspalkkion, vaikka asunto löytyisikin myyjän välittäjän kautta. On tärkeää huomata, että tässä tapauksessa välityspalkkio tulee ostajan maksettavaksi asunnon ostohinnan lisäksi, mikä vaikuttaa merkittävästi kokonaiskustannuksiin.
Koska välityspalkkio maksetaan
Tyypillisesti välityspalkkio maksetaan kaupantekotilaisuudessa, jossa ostaja ja myyjä allekirjoittavat kauppakirjan, tekevät siirtomerkinnän osakekirjaan ja pankki hoitaa tarvittavat varainsiirrot. Kiinteistönvälittäjä esittää toimeksiantajalleen välistyspalkkiolaskun ja pankki hoitaa kaupanteon yhteydessä välityspalkkion laskun maksun toimeksiantajan tililtä. Tämä käytäntö varmistaa, että välityspalkkio maksetaan vasta, kun kauppa on toteutunut.
On hyvä huomioida, että välityspalkkio maksetaan yleensä asunnon myyntihinnasta ennen kuin myyjä saa osuutensa. Esimerkiksi jos asunnon myyntihinta on 200 000 euroa ja välityspalkkio 3% (6000 euroa), myyjä saa tilillensä 194 000 euroa. Tämä on tärkeää ottaa huomioon, kun suunnittelee asunnon myyntiä ja laskee siitä saatavaa tuottoa.
Tyypillinen tapa ei tietenkään ole ainoa mahdollinen tapa. Välityspalkkion maksun suhteen on hyvä huomioida, että laissa säädetään maksun osalta seuraavaa:
Välitysliikkeellä on oikeus välityspalkkioon ainoastaan silloin, kun kauppa tai vuokrasopimus taikka muu käyttöoikeussopimus syntyy, jollei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu.
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Niinpä lain silmissä välityspalkkion maksu tapahtuu myyntitilanteessa kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, ellei siitä ole erikseen muuta sovittu. Jos toimeksiantosopimuksessa on sovittu jotakin muuta, toimeksiantosopimus määrittelee missä vaiheessa välityspalkkio maksetaan.
Vaikka toimeksiantosopimuksessa voitaisiin sopia muusta maksukäytännöstä, se ei voi olla kohtuuton toimeksiantajan kannalta. Esimerkiksi sopimus, jossa välityspalkkio maksettaisiin ennen kaupan toteutumista, olisi todennäköisesti lainvastainen. Siksi on erittäin tärkeää lukea toimeksiantosopimus huolellisesti ennen sen allekirjoittamista ja varmistaa, että ymmärrät kaikki sen ehdot, erityisesti välityspalkkion maksuun liittyvät kohdat.
Välityspalkkioiden vertailu
Kuten olemme tässä jutussa kertoneet, välityspalkkiot eivät ole täysin vertailukelpoisia keskenään. Yhden välittäjän 3% voi olla velattomasta hinnasta laskettu palkkio sisältäen kaikki kulut, kun toisen 3% voi olla kokonaishinnasta laskettu palkkio, jonka päälle tulevat vielä kaikki kulut. Tämän vuoksi on erittäin tärkeää, että pyydät välittäjältä tarkan erittelyn siitä, mitä välityspalkkio sisältää ja miten se lasketaan.
Esimerkiksi, jos asunnon velaton hinta on 200 000 euroa ja myyntihinta 180 000 euroa, 3% välityspalkkio velattomasta hinnasta olisi 6000 euroa, kun taas 3% myyntihinnasta olisi 5400 euroa.
Lisäksi on tärkeää selvittää, sisältyvätkö esimerkiksi markkinointikulut, asiakirjojen hankintakulut ja muut mahdolliset lisäkulut tähän prosenttiin, vai veloitetaanko ne erikseen. Vain näin voit tehdä todellisen vertailun eri välittäjien välillä.
Säästä aikaa ja vaivaa käyttämällä kehittämäämme kiinteistönvälittäjien välityspalkkiovertailua maksutta. Vertailutyökalumme auttaa sinua näkemään eri välittäjien palkkiot rinnakkain ja ymmärtämään, mitä ne todella sisältävät.
Muista kuitenkin, että välityspalkkio on vain yksi tekijä välittäjän valinnassa. Yhtä tärkeää on arvioida välittäjän kokemusta, ammattitaitoa, markkinointiosaamista ja paikallistuntemusta. Halvimman välityspalkkion tarjoava välittäjä ei välttämättä ole paras valinta, jos hän ei onnistu saamaan asunnollesi parasta mahdollista hintaa. Siksi suosittelemme, että käytät vertailutyökaluamme lähtökohtana, mutta tapaat silti useamman välittäjän henkilökohtaisesti ennen lopullista päätöstä.
Kiinteistönvälittäjän palkkio ja sitä koskeva lainsäädäntö
Välityspalkkioon liittyy jonkin verran lainsäädäntöä, joka on tärkeää tuntea sekä asunnon myyjän että ostajan näkökulmasta. Mainitsimme jo aikaisemmin tässä artikkelissa, että välittäjien velvollisuus kertoa palkkioistaan hinnastossa perustuu hintamerkintäasetukseen.
Tämä asetus on osa kuluttajansuojalainsäädäntöä ja sen tarkoituksena on varmistaa, että kuluttajat saavat riittävät ja oikeat tiedot palveluiden hinnoista. Välityspalkkioiden osalta tämä tarkoittaa, että välittäjien on ilmoitettava palkkionsa selkeästi ja ymmärrettävästi, mukaan lukien tiedot siitä, sisältääkö ilmoitettu hinta arvonlisäveron vai ei. Tämä läpinäkyvyys auttaa kuluttajia vertailemaan eri välittäjien palkkioita ja tekemään tietoon perustuvia päätöksiä.
Itse välityspalkkiosta säädetään laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Laissa kirjoitetaan kuitenkin itse välityspalkkiota koskien melko ympäripyöreästi kuten alla näkyy:
Välityspalkkion on oltava kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä, välitystehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat.
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä
Välityspalkkiosta säädetään myös laissa kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä vuodelta 1988. Tästä laissa löytyy välityspalkkiota koskien hyvin samankaltainen pykälä kuin laista kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä. Tämä laki keskittyy erityisesti kuluttajan aseman turvaamiseen kiinteistönvälityksessä. Se määrittelee muun muassa välitysliikkeen tiedonantovelvollisuuden ja huolellisuusvelvoitteen.
Välityspalkkion osalta laki korostaa, että palkkion tulee olla kohtuullinen suhteessa tehtyyn työhön ja että välitysliikkeellä on oikeus palkkioon vain, jos kauppa syntyy. Tämä suojaa kuluttajaa kohtuuttomilta palkkioilta ja varmistaa, että välitysliike todella työskentelee kaupan toteutumiseksi.
Lainsäädännössä viitataan välittäjän velvollisuuteen noudattaa hyvää välitystapaa, mutta mitä hyvä välitystapa on? Kiinteistönvälitysalan keskusliitto kuvaa tilannetta seuraavasti:
Välityslainsäädännössä säädetään, että kaikessa välitystoiminnassa on noudatettava hyvää välitystapaa. Laissa ei ole tarkemmin määritetty sitä, mitä hyvällä välitystavalla käytännössä tarkoitetaan. Hyvä välitystapa on joustava normi ja se muotoutuu koko ajan. Siihen vaikuttavat muun muassa tuomioistuinten päätökset, kuluttajariitalautakunnan suositukset, viranomaisten ohjeet ja alan vakiintunut käytäntö.
Kiinteistönvälitysalan keskusliitto
Kiinteistönvälittäjien vertailu ja kilpailuttaminen
Entinen kiinteistönvälittäjä Roni Arvonen kirjoitti blogissaan Tämä on tärkeä näkökulma, joka usein unohtuu välityspalkkioita vertailtaessa. Halvimman välityspalkkion tarjoava välittäjä ei välttämättä ole paras valinta, jos hän ei onnistu saamaan asunnollesi parasta mahdollista hintaa tai jos myyntiprosessi pitkittyy.
Kiinteistönvälittäjien vertailussa kannattaakin huomioida paljon muutakin kuin pelkkä palkkio. Näitä tekijöitä ovat esimerkiksi välittäjän kokemus, paikallistuntemus, markkinointiosaaminen ja asiakaspalvelun laatu. Kirjoitimme tästä erillisen, kattavan tekstin: Opas kiinteistönvälittäjän kilpailuttajalle.
Kun suunnittelet asunnon myyntiä, voimme auttaa sinua säästämään aikaa, rahaa ja hermoja kilpailuttamalla kiinteistönvälittäjät puolestasi, maksutta. Kilpailutuspalvelumme ei keskity pelkästään välityspalkkioiden vertailuun, vaan otamme huomioon myös muut tärkeät tekijät, kuten välittäjän kokemuksen, paikallistuntemuksen ja markkinointiosaamisen. Keräämme sinulle kattavat tiedot eri välittäjistä ja heidän palveluistaan, jotta voit tehdä tietoon perustuvan päätöksen.
Palvelumme säästää sinulta aikaa ja vaivaa, kun sinun ei tarvitse itse kontaktoida useita välittäjiä ja vertailla heidän tarjouksiaan. Lisäksi kilpailutus voi auttaa sinua neuvottelemaan paremman välityspalkkion tai kattavamman palvelupaketin. Muista kuitenkin, että lopullinen päätös on aina sinun, ja suosittelemme tapaamaan henkilökohtaisesti ainakin muutaman potentiaalisen välittäjän ennen lopullista valintaa.