Asunnon myymisessä on useita vaiheita, joista asunnon ostotarjouksen vastaanottaminen on useimmiten käännekohta siinä, että asunnon kauppa ylipäänsä toteutuu. Asunnon ostotarjous on tärkeä dokumentti, sillä hyväksytty ostotarjous on aina sitova.
Asunto-osakkeen myynnissä tarjous voidaan toki antaa suullisestikin, mutta käytännössä kirjallinen muoto on turvallisin esimerkiksi mahdollisten ongelmatilanteiden ratkaisemisen kannalta. Kirjallinen ostotarjous on myös lain mukaan pakollinen, jos asunnon myynnissä käytetään kiinteistönvälittäjää.
Tässä artikkelissamme käymme läpi muun muassa seuraavat asiat, jotka auttavat sinua ymmärtämään asunnon ostotarjousprosessin kokonaisvaltaisesti:
- Mitä asunnon ostotarjouksen pitää sisältää
- Mitä asunnon myyjän pitää huomioida ostotarjoukseen liittyen
- Mitä asunnon ostajan pitää huomioida ostotarjoukseen liittyen
- Miksi asunnon myynnissä kannattaa käyttää ammattitaitoista välittäjää
- Miten valmistautua ostotarjouksen tekemiseen
- Ostotarjouksen sitovuus ja sen perumisen seuraukset
Mitä asunnon ostotarjouksen pitää sisältää
Kun asunnosta tehdään asunnon ostotarjous, kannattaa muistaa, että hyväksytty tarjous on aina sitova. Tarjous voidaan tehdä suullisesti tai kirjallisesti, mutta mikäli asunnon myynnissä käytetään välittäjää, tarjous on tehtävä aina kirjallisessa muodossa. Yleisesti ottaen tarjous kannattaa tehdä joka tapauksessa kirjallisesti, jolloin tarjoukseen tulee varmasti kirjattua kaikki oleelliset tiedot. Kirjallinen tarjous suojaa sekä ostajaa että myyjää mahdollisissa riitatilanteissa ja varmistaa, että molemmat osapuolet ovat ymmärtäneet kaupan ehdot samalla tavalla. Lisäksi kirjallinen tarjous helpottaa mahdollisten muutosten ja lisäysten tekemistä neuvottelujen edetessä.
Kirjallinen tarjous suojaa sekä ostajaa että myyjää mahdollisissa riitatilanteissa ja varmistaa, että molemmat osapuolet ovat ymmärtäneet kaupan ehdot samalla tavalla. Lisäksi kirjallinen tarjous helpottaa mahdollisten muutosten ja lisäysten tekemistä neuvottelujen edetessä.
Asunnon tarjousdokumentti vaihtelee hieman riippuen siitä, onko kyseessä kiinteistön kauppa vai asunto-osakkeen myynti. Kiinteistökaupassa tarjousta vastaava dokumentti on kiinteistön esisopimus. Esisopimukseen emme tutustu tässä artikkelissa sen tarkemmin, mutta kerrottakoon, että tällainen esisopimus on tehtävä aina kirjallisesti ja se vaatii julkisen kaupanvahvistajan vahvistuksen.
Asunto-osakkeiden myynnissä asunnon ostotarjous tehdään siis aina kirjallisesti jo myynnissä käytetään välittäjää. Kiinteistönvälittäjillä onkin olemassa valmiita tarjouspohjia, jotka sisältävät kaikki tarvittavat elementit onnistuneeseen tarjoukseen.
Asunnon ostotarjouksessa on oltava vähintään seuraavat asiat, jotka muodostavat perustan selkeälle ja kattavalle tarjoukselle:
- Mikä on kaupan kohde (tarkka osoite ja muut yksilöivät tiedot)
- Mikä on kauppahinta
- Koska omistus- ja hallintaoikeus siirtyy
- Koska kaupantekopäivä on
- Kuinka kauan tarjous on voimassa (päivämäärä ja kellonaika)
- Mitkä ovat myyjän ja ostajan henkilötiedot (nimet, henkilötunnukset, yhteystiedot)
- Mitkä ovat kaupan mahdolliset muut ehdot (esim. kuntotarkastus, rahoitusehto)
- Maksuehdot (käsiraha, loppukauppahinta)
- Vakuudet ja niiden järjestäminen
- Asunnon kunto ja mahdolliset korjaustarpeet
- Allekirjoitukset ja päiväys
Mitä myyjän pitää huomioida asunnon ostotarjouksessa?
Kun myyjä saa asunnosta ostotarjouksen, on innostusta usein hankala välttää. Tarjouksen saapuessa on kuitenkin tärkeintä pitää pää kylmänä ja tutustua tarjoukseen tarkasti. Seuraavaksi käymme läpi asiat, joihin myyjän tulisi ensisijaisesti kiinnittää huomiota ostotarjouksen saapuessa. Muista, että vaikka tarjous olisi houkutteleva, sinulla on oikeus harkinta-aikaan. Käytä tämä aika viisaasti arvioidaksesi tarjouksen kaikki näkökulmat ja tarvittaessa neuvotellaksesi paremmat ehdot.
Mikä on kauppahinta?
Tarjouksen keskeisin elementti on tietysti kauppahinta eli hinta, minkä ostaja on valmis tarjouksen mukaan asunnosta maksamaan. Usein tarjousvaiheessa sekä myyjä ja ostaja haluavat tehdä eräänlaista tunnustelua siitä, mikä onkaan asunnon oikea myyntihinta. Jotta tarjouksen saaminen on ylipäänsä mahdollista, asunto tulisi jo ennen myyntiin laittamista osata hinnoitella oikein. Liian kallis pyyntihinta voi karkottaa ostajat ja liian alhainen myyntihinta on taas myyjän kannalta epäedullinen ratkaisu.
Myyntihinnan aprikoinnissa oikein valittu ja kilpailutettu välittäjä on myös hinnan arvioinnin kannalta keskeinen toimija. On tärkeää muistaa, että asunnon todellinen arvo määräytyy markkinoilla, ei pelkästään omistajan toiveiden mukaan. Vertaile tarjottua hintaa alueen muihin vastaaviin kohteisiin ja ota huomioon asuntosi erityispiirteet, kuten sijainti, kunto ja mahdolliset tehdyt ja tulevat remontit.
Varsinkin asunnosta tehtävä ensimmäinen tarjous on juuri yllä kuvattua tunnnustelua, jossa ostaja pyrkii tietysti saamaan asunnon mahdollisimman edullisella hinnalla. Siksi ensimmäisen tarjouksen tullessa ei kannata masentua, vaan lähteä rakentamaan ostajalle mahdollista vastatarjousta, jos näyttää yhtään siltä, että hinnassa voitaisiin päästä yhteiseen maaliin.
Muista, että hintaneuvottelu on täysin normaali osa asuntokauppaa. Jos ensimmäinen tarjous ei vastaa odotuksiasi, voit tehdä vastatarjouksen. Mieti kuitenkin tarkkaan, mikä on alin hinta, johon olet valmis myymään. Aseta itsellesi selkeä alaraja ja pidä siitä kiinni neuvotteluissa. Älä anna tunneperäisten tekijöiden vaikuttaa liikaa päätöksentekoosi.
Asunnon ostotarjouksen muut ehdot
Asunnon ostotarjoukseen liittyy useimmiten hinnan lisäksi myös muita ehtoja, joista nykyisin keskeisimmät liittyvät ostajan lainansaantiin tai oman asunnon myyntiin. Tällaiset ehdot voivat olla myyjän näkökulmasta hyvinkin kimurantteja. Esimerkiksi lainansaantiehto tarkoittaa, että kauppa toteutuu vain, jos ostaja saa pankista lainan.
Oman asunnon myyntiehto puolestaan sitoo kaupan toteutumisen ostajan nykyisen asunnon myyntiin. Nämä ehdot tuovat epävarmuutta kaupan toteutumiseen ja voivat pitkittää myyntiprosessia. Myyjän on harkittava tarkkaan, onko hän valmis hyväksymään tällaisia ehtoja ja millaisia riskejä niihin liittyy.
Myyjän kannalta paras tarjous on tietysti sellainen, jossa ei ole lainkaan ylimääräisiä ehtoja. Tällainen ns. puhdas tarjous on selkeä ja suoraviivainen: jos hyväksyt sen, kauppa toteutuu varmasti. Kuitenkin nykyisessä markkinatilanteessa ehdolliset tarjoukset ovat hyvin yleisiä, joten myyjän on hyvä olla valmis harkitsemaan myös niitä.
Punnitessasi ehdollista tarjousta, mieti seuraavia asioita: Kuinka todennäköistä on, että ehdot toteutuvat? Miten pitkään olet valmis odottamaan ehtojen täyttymistä? Onko sinulla muita potentiaalisia ostajia? Voisitko neuvotella ehdoista, esimerkiksi lyhentää niiden voimassaoloaikaa?
Kannattaa muistaa, että hyväksytty ostotarjous on aina sitova. Mikäli tarjouksen ehdot eivät kuitenkaan täyty, ei ostotarjouskaan tietenkään enää pysy voimassa. Tällainen tilanne voi käydä siis esimerkiksi tarjouksessa, jonka ehdoksi on määritelty lainansaanti. Jos pankki ei myönnä ostajalle lainaa, myös tarjouksen sitovuus päättyy.
On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että vaikka ehdollinen tarjous raukeaisi, se ei automaattisesti vapauta myyjää kaikista velvoitteista. Esimerkiksi jos olet hyväksynyt ehdollisen tarjouksen ja kieltäytynyt sen jälkeen muista tarjouksista, saatat joutua korvausvelvolliseksi, jos kauppa ei toteudukaan ostajan puolelta johtuvasta syystä. Siksi on erittäin tärkeää lukea tarjouksen ehdot huolellisesti ja tarvittaessa konsultoida asiantuntijaa ennen tarjouksen hyväksymistä tai hylkäämistä.
Mitä ostajan pitää huomioida asunnon ostotarjouksessa?
Ostajan kannalta keskeisin tehtävä tarjouksessa on tietysti hinnan määritteleminen eli minkälaisen tarjouksen hän asunnosta tekee. Asunnon hinnan pohtimisessa on tarjolla useita erilaisia apuvälineitä, kuten vaikkapa muiden vastaavantyyppisten asuntojen hintapyynnöt sekä toteutuneet kaupat. Toteutuneiden kauppojen hintatietoja voi hakea esimerkiksi Asuntojen hintatiedot -palvelusta ja omalle asunnolleen voi saada maksuttoman hinta-arvion laskurimme avulla.
Jokainen asunto on kuitenkin yksilö ja tilastotiedot kertovat vain yhdenlaisen käsityksen tilanteesta. Asunnon myyntihintaan vaikuttavat lukuisat eri seikat, kuten asunnon sijainti, kunto sekä yleisesti vaikkapa asuntomarkkinoiden yleinen tilanne. Siksi on tärkeää tutustua kohteeseen perusteellisesti ennen tarjouksen tekemistä. Käy asunnossa useamman kerran, eri vuorokaudenaikoina jos mahdollista. Tutustu huolellisesti asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen ja yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmaan. Kiinnitä huomiota myös taloyhtiön kuntoon ja tuleviin remontteihin. Nämä tekijät vaikuttavat merkittävästi asunnon todelliseen arvoon ja tuleviin kustannuksiin.
Samalla alueella tai jopa samassa taloyhtiössäkin identtisten asuntojen toteutuneet hinnat voivat vaihdella huomattavastikin riippuen esimerkiksi asuinkerroksesta, asunnon varustelusta ja asunnon yleisestä kunnosta.
On kuitenkin tärkeää muistaa, että pelkkä hinta ei ole ainoa tekijä ostotarjouksessa. Mieti tarkkaan, mitä muita ehtoja haluat sisällyttää tarjoukseen. Esimerkiksi, tarvitsetko lainansaantiehtoa tai oman asunnon myyntiehtoa? Entä haluatko sisällyttää tarjoukseen kuntotarkastuksen tai muita erityisehtoja? Nämä ehdot voivat vaikuttaa merkittävästi tarjouksesi houkuttelevuuteen myyjän silmissä.
Asunnon ostotarjouksen voimassaoloaika
Koska ostaja on tarjouksen tekijä, hän myös määrittelee tarjoukselleen voimassaoloajan. Useimmiten asuntokaupassa tarjousten voimassaoloaika on tapana pitää äärimmäisen lyhyenä. Ostotarjouksen voimassaolo kannattaakin asettaa siis vuorokaudesta korkeintaan muutaman vuorokauden mittaiseksi. Lyhyt voimassaoloaika voi olla eduksesi, sillä se luo myyjälle painetta tehdä päätös nopeasti ja voi estää häntä odottamasta muita, mahdollisesti korkeampia tarjouksia. Toisaalta liian lyhyt aika voi myös ärsyttää myyjää ja johtaa tarjouksen hylkäämiseen. Harkitse tarkkaan sopiva voimassaoloaika ottaen huomioon asunnon kysyntä, myyjän tilanne ja omat tarpeesi. Muista myös, että voit aina pidentää voimassaoloaikaa myöhemmin, jos myyjä tarvitsee lisäaikaa harkintaan.
Asunnon vapautuminen
Uutta asuntoa ostettaessa on myös tärkeä merkitä tarjoukseen ehto asunnon vapautumisesta. Asuntokaupassa tilanteet elävät usein nopeasti ja monesti esimerkiksi omaa asuntoa myytäessä uusi asunto olisi saatava käyttöön mahdollisimman nopeasti. Näin ollen asunnon ostotarjoukseen on syytä kirjata tarkasti asunnon vapautumisehto. Tällaisista ehdoista on toki hyvä keskustella kiinteistönvälittäjän kanssa jo ennen tarjouksen tekemistä. Monta kertaa asuntokaupat ovatkin kuin shakkipeliä, jossa kohteena on ostettava asunto, myyjän ja ostajan uusi asunto sekä ostajan vanha asunto.
Kun määrittelet vapautumisehtoa, ota huomioon oma tilanteesi: milloin tarvitset uuden asunnon käyttöösi? Jos olet myymässä omaa asuntoasi, varmista että vapautumisajankohdat sopivat yhteen. Toisaalta, ole valmis joustamaan tarvittaessa. Jos myyjä tarvitsee lisäaikaa muuttoon, voisitko harkita lyhytaikaista vuokra-asumista tai asunnon vuokraamista takaisin myyjälle? Muista myös, että vapautumisehto voi vaikuttaa tarjouksesi houkuttelevuuteen myyjän silmissä.
Asunnon ostotarjouksen muut ehdot
Asunnon ostotarjouksen voi tehdä myös ehdollisena, jolloin tarjoukseen kirjataan ehdot, joiden perusteella tarjous pysyy voimassa. Tällaisia ehtoja ovat jo aiemmin mainitut oman asunnon myyntiin liittyvä ehto sekä lainansaantiehto. Jos ehdot eivät toteudu, ei tarjouskaan tietysti ole voimassa. Ehdollisiin tarjouksiin kirjataan usein myös jokin tietty määräaika, jonka aikana myyjä sitoutuu olemaan myymättä asuntoa toiselle ostajalla.
Kiinteistönvälittäjä auttaa asunnon ostotarjouksen kanssa
Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän työhön kuuluu ostotarjousten käsittely sekä hintaneuvottelujen käyminen ostajan ja myyjän välillä. Hintaneuvotteluissa kannattaakin ottaa käyttöön kiinteistyönvälittäjä, joka huolehtii puolestasi myös siitä, että kaikki tarjoukseen liittyvät asiat on varmasti otettu huomioon. Välittäjän tehtävänä on huolehtia siitä , että tarjous ja tarjouksen ehdot noudattavat kaikkia olemassa olevia lakeja, säännöksiä ja hyvää tapaa. Kun harkitset asunnon myyntiä, kiinteistönvälittäjä kannattaa kilpailuttaa.
Lopuksi: asunnon ostotarjous
Asunnon myymisen ja ostamisen selkeä käännekohta on asunnon ostotarjous, jossa ostaja indikoi selvällä tarjouksella halukkuutensa asunnon ostamiseen. Tarjous kannattaa aina epäselvyyksien välttämiseksi tehdä kirjallisessa muodossa.
Myyjän kannalta keskeisiä asioita tarjouksessa on myyntihinnan lisäksi ostajan asettamat ehdot tarjoukselle. Tällaisia ehtoja voivat olla esimerkiksi oman asunnon myymiseen tai lainansaantiin liittyvä ehto. Pelkästään hinnan tuijottaminen voi olla vaarallista, sillä useimmiten myös ehdot määrittelevät sitä, millä edellytyksillä kaupat ylipäätään voivat syntyä.
Ostajan kannalta tärkeintä on määritellä asuntotarjoukselle hinta, jolla on realistiset mahdollisuudet mennä läpi. Vaikka asuntotarjouksen tekeminen on eräänlaista tunnustelua ostajan ja myyjän välillä, voi täysin epärealistinen hinta kolahtaa kuitenkin ostajan vahingoksi siten, että kauppoja ei synny lainkaan tai asunto ehtii menemään pois alta. Ostaja myös määrittelee ylempänä mainitut tarjouksen ehdot.
Asuntotarjoukseen sisältyy lukuisia huomioon otettavia asioita esimerkiksi sen suhteen, millaisia asioita asuntotarjoukseen tulisi kirjata. Tällaisessa tilanteessa paras vaihtoehto on ottaa asunnolle ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä, joka huolehtii kaikista tarjousprosessiin liittyvistä muodollisuuksista. Välittäjän vastuulla on myös hintaneuvottelujen käyminen ostajan ja myyjän välillä.
Kun harkitse oman asuntosi myyntiä, kannattaa kiinteistönvälittäjä kilpailuttaa. Kilpailutuksen etuna on selkeä rahan säästö, sillä kiinteistönvälittäjän palkkio vaihtelee välitysliikkeiden välillä, mutta se tuo mukanaan myös muita etuja. Tällaisia ovat esimerkiksi alueen parhaiten tuntevan välittäjän saaminen juuri sinun asuntosi myyntiä varten.